Vous pouvez aussi télécharger la présentation dans son intégralité via (ce lien)
Vous avez dit PLUI ? Est-ce que ça me concerne ??
Notre commune de Wimereux est soumise aux codes de l’urbanisme comme toutes les autres communes de France. L’association Valorisons Wimereux a exposé lors de sa conférence du 21 septembre 2019 les risques encourus d’une urbanisation et d’une densification urbaine permise par ces codes. Les habitants de la ville et tous les amoureux de Wimereux partagent le sentiment que la station risque d’être défigurée par des projets immobiliers d’ampleur qui sont aujourd'hui permis par les codes d’urbanisme actuellement appliqués à Wimereux.
Peut-on pour autant rester passifs ? Peut on dire que l’on ne peut rien faire ?
L’association Valorisons Wimereux a pour objet de préserver le caractère remarquable du patrimoine architectural et paysager de Wimereux et pour cela, il est nécessaire de comprendre tous les enjeux pour réussir à faire modifier les règlements qui n’ont pas tenu compte de la spécificité de la commune. Cette conférence est une 1ere étape dans la démarche de l’association Valorisons Wimereux qui souhaite être un partenaire des élus mais aussi être vigilante quant à l’avenir de la ville.
Vous lirez ces lignes qui essaient de résumer les débats de la conférence et le diaporama que nous avons mis en ligne complètera cette présentation. Quelques points à comprendre:
La complexité des normes et des règlements
Depuis les lois de décentralisation de 1982-1984 à la loi ALUR de 2014, et ses suites, la compétence de la planification de l’urbanisme a été transférée à l’échelon intercommunal (chez nous la CAB). C’est ainsi que le SCOT (schéma de cohérence territorial) est le schéma intégrateur de toutes les autres normes et le PLUI (Plan local d’urbanisme intercommunal) est un de ses avatars. 30 schémas et règlements en amont du SCOT et 60 acronymes ou abréviations sont à intégrer pour lire un document d’urbanisme comme le SCOT et le PLUI.
Adélaîde Maury nous explique que la complexité de toutes ces couches de normes et de règlements dépasse la capacité de l’intelligence humaine. Les documents du secteur de Wimereux sont difficilement accessibles (1 giga-octet ou 1129 pages pour le SCOT avec les cartes et 7 giga-octet et 2535 pages sans les cartes pour le PLUI) et le particulier aura des difficultés à repérer la zone à proximité de sa résidence pour comprendre les projets qui le concernent directement.
Les risques de la densification urbaine
A partir du SCOT, du PLUI, du PADD… sont définis des zones de petite taille précisant les densités minimales d’habitats à créer, et les hauteurs d’immeuble. On découvre que de nombreuses zones de Wimereux devraient comporter un minimum de 50 habitats par hectare (soit 100X100m)
3 secteurs de Wimereux sont des secteurs dits OAP ( orientations d'aménagement et de programmation) où les projets immobiliers vont de 38 habitats à l’hectare dans des immeubles de 15m pour la zone Hector Berlioz dont nous avons déjà parlé à propos du déboisement de la Forêt des Enfants à 100 logements par hectare sur la zone du Ballon qui abrite un site archéologique néolithique et même à 260 logements à l’hectare sur la zone du Herlem à proximité du Golf.
En clair, il y a un souhait des immeubles de grande hauteur sur les derniers terrains naturels de Wimereux.
Ni le SCOT, ni le PLUI ne tiennent compte du futur classement en Site Patrimonial Remarquable de Wimereux.
Ce classement est important pour la commune car il identifie clairement les enjeux patrimoniaux sur un territoire.
La protection du patrimoine architectural et culturel de Wimereux est, à date, absente des règlements administratifs (les servitudes d’utilité publique) concernant Wimereux
Il nous semble important que l’actuelle équipe municipale mette tout en œuvre pour faire appliquer le SPR sans attendre les prochaines élections municipales.
La bande littorale et la réduction de l’Espace Proches du Rivage
La loi ELAN a modifié la loi Littoral promue par Guy Lengagne. En plus de la bande littorale des 100 m sont définis les Espaces Proches du Rivage dits EPR. Celui de Wimereux a été réduit considérablement en le déplaçant du niveau de la voie ferrée Boulogne-Calais à l’avenue Foch. Ceci veut dire qu’entre l’avenue Foch et la voie ferrée, la densification urbaine du PLUi est la même que le reste de la ville, soit 50 logements à l’hectare. Pour vous faire une idée de cette densité, allez voir le programme derrière l’église.
le ‘piège” des certificats d’urbanisme
Les certificats d’urbanisme sont des documents qui apportent des informations sur la faisabilité du projet immobiliers. Les promoteurs immobiliers déposent ces demandes de certificats à la mairie qui peut les refuser ou non ( c’est ce qu’a fait la mairie à 3 reprises cet été) . Mais le dépôt d’une demande de certificat d’urbanisme impose à la commune d’appliquer les règles en vigueur à la date du dépôt et ce pendant 18 mois. Cela s’appelle la “cristallisation” des règles. Même si le classement SPR est voté dans ces 18 mois, il n’est pas imposé aux promoteurs ayant déposé un certificat d’urbanisme avant sa parution, même si celui-ci a été refusé !
Du ressenti à la réalité.
A ce stade, on peut regretter le constat suivant :
- les décisions des collectivités territoriales pour le SCOT devaient concerner plusieurs domaines réglementaires mais au final la qualité urbaine et architecturale a été occultée des documents officiels.
- le SPR n’est pas pris en compte dans le PLUI et le SCOT et il n’y a plus de protection suffisante du patrimoine architectural et culturel de Wimereux qui a la particularité d’avoir une répartition des villas remarquables sur l’ensemble des quartiers de la commune
- les mêmes règles de densification urbaine sont retenues à Boulogne-sur -mer et à Wimereux (Et uniquement à Wimereux d’ailleurs) sans tenir compte de son histoire et de sa qualité architecturale
- l’espace proche du rivage a été avancé de la gare de Wimereux à l’avenue Foch ce qui ne protège plus le haut Wimereux
- les 3 OAP de Wimereux ne répondent à aucun des objectifs de ces zones : mise en valeur de l'environnement, de l’entrée des villes, priorité aux quartiers à réhabiliter, pas d’échéancier prévisionnel, etc...
- ces 5 dernières années, la croissance de l’habitat secondaire a été de +30% et elle dépasse celle de l’habitat principal qui a baissé de 2.5% alors que 10% des logements sont vacants en 2016 et que la population a perdu 900 habitants en 10 ans soit une perte de 10% ! La création d’habitats ne semble répondre qu’à un besoin de logements secondaires !
- on déboise à Wimereux alors qu’il est impératif de replanter les arbres (voir notre article sur la Forêt des Enfants)
- la taux d’imposition foncière de Wimereux est le plus élevé de la Côte d’Opale (42.85% contre 29.06% à Le Touquet, et 22% en moyenne dans le pas de Calais) ce qui ne favorise pas le développement de l’habitat principal notamment pour les jeunes couples. Serait-ce la raison de cette densification ?
Ne nous laissons pas abattre et retenons les messages importants
Mobilisons nous pour :
- créer de l’habitat respectueux du patrimoine architectural et culturel de Wimereux pour développer l'attractivité et le rayonnement de Wimereux
- créer de l’habitat correspondant à de vrais besoins à partir d’un projet communautaire partagé avec les habitants et dans l'intérêt général
- modifier le PLUI
- accélérer le classement SPR
- s’appuyer sur les compétences architecturales, urbanistiques et juridiques indispensables pour contrebalancer les pressions immobilières
Nous remercions chaleureusement Adélaide Maury et David Devaux pour leurs interventions, le CNW pour son accueil, et Régis Bresson pour ce résumé très clair.